[摘要] 3月28日，沈阳发布《关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》，包括对个人购买住房市区两级给予奖励政策，降低二手住房交易税费等，在一线楼市纷纷收紧的同时，部分二线城市及三四线城市开始进一步宽松房地产政策。《人民日报》更是表示，房地产库存不能不同病人用同一种药。
在一线楼市纷纷收紧的同时，部分二线城市以及三四线城市房地产政策在进一步宽松。3月28日，沈阳发布《关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》，包括对个人购买住房市区两级给予奖励政策；降低二手住房交易税费；鼓励农民进城买房居住、支持毕业生及在校生购房、土地供应减半等22项房产新政，力求化解房地产风险，使供需结构达到均衡。
作为东北区域中心城市，沈阳平均房价仅为7000元冒头，但库存较高，去化周期约为15—18个月。沈阳的新举措，不仅挖掘了大中专毕业生和中低收入人群的有效需求，同时也是从城市长远发展和提高综合竞争力考量，着眼于留住人才、提高中低收入人群的福祉，可谓一石三鸟。
人才是地区竞争之根本。按沈阳的政策，大中专毕业生将享受差不多总房款4个百分点的补贴。一套面积100平方米的房子，购房补贴加契税减免，能达到2.8万元；而对无力购房的毕业生，沈阳提供每月200元、400元不等的补贴，几乎是当地租房费用的1/5。这将会吸引更多大学生留在沈阳就业创业，有利于改善城市人口结构、提高人口竞争力。
沈阳借去库存契机，降低了农民工等人群购房门槛，试图解决一些老大难问题。
比如，购房的农民工子女可就近入学，能在沈阳参加中考，这是一个重大突破。很多城市农民工子女可以入学，但只能借读，不能参加当地中考。
这些让利于民的措施，短期看，政府财政要多开支一些，背一些负担，但长期看既可以促进房地产销售，也有助于让不同人群共享发展成果，建设更有温度的和谐城市。
值得注意的是，沈阳财政补贴动用的是地方财力，并没有突破国家政策，而且取消了之前争议较大的“零首付”措施。这样，既不过度加杠杆，又有效防范金融风险，守住了去库存的安全底线。
去库存，是供给侧和需求侧有效对接的过程。怎样把去库存和改善民生、共享社会发展成果结合好，值得研究。
沈阳的探索还说明，房地产市场的发展具有极强的不平衡性，一二三线城市、东中西部地区，房地产市场冷热迥异，对房地产的调控不能一张药方开到底，应分类指导、一城一策。该去库存的去库存，该加大供应的加大供应，该吸引人口的吸引人口，该控制规模的控制规模，不能多个病人一服药。
对此，业内人士指出，未来的政策方向将不再是单向宽松，而是改变为双向的“托底盖帽”。目前，即使在部分城市上涨迅速的情况下，大部分三四线城市的库存压力依然非常大，这也使处于经济疲软期的地方财政更加拮据。因此，加速去库存有利于稳定地方的财政收入。
中原地产首席分析师张大伟表示，经济缺乏动力，财政压力空前。目前房地产市场需求上涨乏力，地方仍寄希望“强心剂”来促进楼市好转，这也是沈阳此前政策“去化心切”的主要原因。
的确，在上一版《意见》中，明确强调房地产业是沈阳市全面振兴的重要支柱产业之一，并确定2016年沈阳市商品房销售实现同比增长10%的目标。数据显示，沈阳市2015年一般公共预算收入606.2亿元，完成年度预算的75.3%，下降22.8%；其中，税收收入492.3亿元，下降19.3%。全市2015年政府性基金收入154亿元，完成年度预算的31.7%，下降64.8%；其中，国有土地使用权出让金收入113.3亿元，下降69.3%。
中国房地产协会原副会长朱中一认为，在经济下滑的背景下，众行业受挫，且资源类企业等此前的纳税大户面临着巨量的产能过剩，因此，去库存、推动房地产市场发展，是地方稳财政收入的好选择。
事实上，随着地方去库存的政策相继推出，房地产市场正呈现出回暖迹象。比如，房地产营业税、所得税等税收收入增长，为地方稳财政做出了重要贡献。数据显示，2016年1至2月，营业税3976亿元，剔除营改增收入转移影响后增长8.9%；其中，房地产营业税1160亿元，增长20.2%，主要是部分地区商品房销售回暖。同期，企业所得税5516亿元，同比增长4.9%；其中，工业企业所得税和金融业企业所得税均同比下降，而房地产企业所得税652亿元，增长14%，成为企业所得税增长的重要因素。
楼市库存高压累及地方财政，地方政府在大力去库存的同时，应尽力做到平稳有效，以保证地方政府财政收入。
（文安房天下综合整理）
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